כשהחזית והבית נפגשים ברגע אחד של חוסר אוניםמאת: עו"ד דברת לובל שרון מאמר מאת: דברת לובל שרון, עו"ד ומגשרת בתחום המקרקעין והנכסים שבעה באוקטובר, "חרבות ברזל", "שאגת הארי". המונחים האלו הפכו לחלק מה-DNA הישראלי החדש שלנו.דמיינו את הסיטואציה הבאה, שהיא לצערי לא דמיונית עבור משפחות רבות בישראל בשנה האחרונה: הבעל מגויס בצו 8, משרת בגבול הצפון או בעומק הרצועה. בבית נשארת אישה, לביאה, שמנהלת לבדה שלוש חזיתות: הילדים שצריכים שגרה, העבודה שתובעת הספקים, והחרדה הבלתי פוסקת שמנקרת בלב.ואז מגיעה הבשורה.הוא לא נהרג, תודה לאל, אבל הוא נפצע. הוא בבית החולים, מורדם ומונשם, או פשוט במצב שבו הוא לא יכול לתקשר או להחליט.ברגע הזה, כשהעולם קורס, האישה מגלה מציאות אכזרית נוספת: היא נעולה מחוץ לחיים שלה. מי ישיט את הספינה כשאתם לא על הסיפון?דמיינו רגע את המשפחה שלכם כספינה בלב ים. אתם הקברניטים, אתם אלו שמנווטים, שדואגים לכלכלה, לחינוך של הילדים, לביטחון של הבית. עכשיו, דמיינו שברגע אחד, בגלל פציעה בקרב או תאונה פתאומית, הקברניט נאלץ לעזוב את עמדת הפיקוד.מה קורה לספינה? האם היא ממשיכה לשוט לעבר חוף מבטחים, או שהיא נכנסת למערבולת של בירוקרטיה וחוסר אונים? בלי ייפוי כוח מתמשך, המדינה היא זו שמשתלטת על ההגה. מבחינת החוק, אם לא חתמתם מראש, בן הזוג שלכם הוא לא הכתובת האוטומטית. כדי לגעת בחשבון הבנק המשותף, כדי לממן שיקום או כדי לקבל החלטות יומיומיות על הבית, אתם צריכים אישור מבית משפט. כשמדינת ישראל נכנסת לכם לכיס (ולסלון)זה נקרא "מינוי אפוטרופוס". זהו מסלול של ייסורים שבו אתם הופכים ל"חשודים" בעיני המערכת. אישה שנמצאת בטראומה צריכה פתאום להגיש דוחות על כל שקל, לבקש רשות על פעולות פשוטות, ולהמתין חודשים להחלטות שצריכות להתקבל בשניות. זה לא רק עומס רגשי , זו פגיעה אנושה ביכולת של התא המשפחתי לתפקד ולהתאושש. זה לא לגיל השלישי – זה למי שהחיים יקרים לו במסגרת עבודתי, ליוויתי המון אנשים צעירים בתהליך הזה. הניסיון שלי מראה שדווקא אלו שנמצאים ב"קו האש" של החיים הם אלו שחייבים את השקט הזה יותר מכולם.• אנשי כוחות הביטחון ומילואימניקים (נשים וגברים): ייפוי כוח מתמשך הוא הציוד הצבאי הכי חשוב שאתם לוקחים אתכם למשימה. זו הדרך לוודא שהבית מוגן בזמן שאתם מגנים עלינו.• צוותי רפואה, מד"א, כיבוי אש ומשטרה: אתם רואים כל יום כמה מהר החיים משתנים. אל תפקירו את המשפחה שלכם לחסדי הבירוקרטיה.• אלמנים, אלמנות, גרושים וגרושות: עבורכם זה קריטי שבעתיים. אם יקרה לכם משהו, מי ינהל את העניינים עבור הילדים שלכם? בלי ייפוי כוח מתמשך, המדינה היא שתחליט מי יחזיק בהגה.• בעלי עסקים: העסק הוא "ילד" נוסף. ייפוי כוח מבטיח שהעסק לא ייעצר, שהמשכורות ישולמו ושהמפעל שלכם לא יקרוס בזמן שאתם בשיקום. המתנה הכי גדולה שתוכלו לתת לקרובים אליכם הדאגה בייפוי כוח מתמשך היא לא לכם, היא להם. כשאתם לא כשירים, לכם כבר פחות "אכפת" מהדוחות לאפוטרופוס. אתם עושים את זה בשביל בני הזוג והילדים שלכם.אתם עושים את זה כדי שהם יוכלו להמשיך להשיט את הספינה הזו בביטחון, בלי הפרעה, עם שקט נפשי. כדי שבן הזוג יוכל להמשיך לתפקד בבית ולגדל את הילדים, ויוכל להחליט את כל ההחלטות הרלוונטיות לתא המשפחתי המשותף שלכם, בדיוק כפי שהייתם רוצים. אל תחכו לסערה כדי להכין את המפתחותהלקחים של השנים האחרונות לימדו אותנו שחוסר הוודאות הוא הדבר היחיד שוודאי. אל תתנו לסיטואציה הזו להפוך למציאות שלכם. הכינו את "תעודת הביטוח" המשפטית שלכם עוד היום. *כמובן שהמאמר רלוונטי ונכון גם לנשים אשר נמצאות בחזית הן במקצועות השונים, הן כבעלות עסקים והן כנשות מילואים אמיצות.*מאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי******כותבת המאמר הינה עו"ד בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות ירושות, ייפוי כח מתמשך ומה שביניהם. ​

כמה שווה הביטחון, סליחה הממ"ד שלכם?הכירו את הממ"ד, המלך החדש.ואיך השתנה שוק הנדל"ן הישראלי מהקורונה ועד היום?מאמר מאת: דברת לובל שרון, עו"ד ומגשרת בתחום המקרקעין והנכסים"שאגת הארי" -ישראל 2026שוק הנדל"ן הישראלי ידע תהפוכות רבות, אך שתי הטלטלות האחרונות ,  מגפת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל" , יצרו שינוי עומק בסדרי העדיפויות של הקונה הישראלי. אם בעבר הלא רחוק ה"חלום הישראלי" נמדד במטראז' של הגינה או בגודל המרפסת, היום המציאות הביטחונית מכתיבה כלל ברזל חדש: הביטחון קודם לנוחות. 1. המהפך בתפיסת השווי: מהמרפסת למרחב המוגןבתקופת הקורונה (2020-2021), הבית הפך למרכז החיים והסגרים הולידו ביקוש חסר תקדים למרפסות ולגינות. אנשים היו מוכנים לשלם פרמיות של עשרות אחוזים רק כדי "לנשום אוויר" בתוך הנכס שלהם. באותם ימים, הממ"ד נתפס במקרה הטוב כחדר עבודה שקט ובמקרה הפחות טוב כמחסן מאובק. ואם זכור לכם, מחירי בתים פרטיים, ודירות עם מרפסת הרקיעו שחקים מה שגם סחרר את כל שוק הנדל"ן.אולם, אירועי ה-7 באוקטובר שינו את המשוואה מהיסוד. תחושת המוגנות הפכה מ"בונוס" ל"תנאי סף" כך שהיום, אנחנו עדים למצב שבו דירה ללא ממ"ד הופכת ל"מוצר קשה למכירה", בעוד שנכסים ממוגנים נהנים מביקוש קשיח. 2. המספרים שמאחורי הבטון: נתוני שוקהפער הכלכלי בין דירה ממוגנת לדירה שאינה ממוגנת מעולם לא היה ברור יותר:* הערך הכלכלי: דירה עם ממ"ד שווה היום בין 200,000 ל-400,000 ש"ח יותר מדירה ללא ממ"ד באותו הרחוב ובאותו הגודל. זהו זינוק שמשקף את העובדה שהקונה המודרני רואה בממ"ד מרכיב חיוני בערך הנכס.* זמן מדף (Time on Market): דירות ללא מיגון עומדות בלוחות המכירה פי 2 זמן יותר. הקונים פשוט לא מוכנים להתפשר על הביטחון של משפחתם, והדבר מוביל לעיתים לירידת מחיר כואבת של המוכרים כדי "להיפטר" מהנכס.* דרישות השוכרים: שוכרי הדירות כבר לא בודקים רק את המטבח או את כיווני האוויר – השאלה הראשונה (ולפעמים היחידה) היא: "יש ממ"ד בתוך הבית?". 3. אבולוציה של תקנים: כל מלחמה והבטון שלההחשיבות של הממ"ד אינה רק פסיכולוגית, היא נגזרת מהתפתחות האיומים והחמרת תקני פיקוד העורף:* עליית עובי הקירות: לאורך השנים, דרישות המיגון הוחמרו משמעותית. אם בעבר עובי קירות הממ"ד עמד על 20 ס"מ, הרי שכיום התקנים החדשים דורשים עובי של 25 ס"מ ואף 30 ס"מ של בטון מזוין בבנייה חדשה כדי להבטיח עמידות בפני הדף ורסיסים כבדים.* הסטנדרט המודרני: הממ"ד של היום הוא לא רק "חדר בטון". הוא כולל מערכות סינון אוויר, חלונות הדף כבדים ודלתות רסיסים משודרגות המעניקות הגנה היקפית שהופכת את החדר ליחידת הישרדות עצמאית. 4. המסלול המהיר למיגון: הזדמנות לבעלי נכסיםבעקבות המצב, פיקוד העורף ומנהל התכנון יצרו "מסלולים ירוקים" המאפשרים קבלת היתר לבניית ממ"ד בהליך מקוצר (פטור מהיתר במקרים מסוימים או הליך רישוי מהיר). זהו חלון הזדמנויות קריטי למי שמחזיק בדירה ישנה – הוספת ממ"ד היא כיום ההשקעה הכלכלית המשתלמת ביותר, המעניקה גם ביטחון וגם תשואה מיידית בערך הנכס.  מה למדנו?השוק הישראלי אמר את דברו בבהירות: הממ"ד הוא "שומר הסף" של הנדל"ן. אם הקורונה לימדה אותנו להעריך את המרחב הפתוח, המציאות הביטחונית לימדה אותנו להעריך את הבטון המזוין. מי שמחפש לקנות, למכור או להשכיר ב-2026, חייב להבין שהממ"ד הוא כבר מזמן לא רק חדר,  הוא הנכס היקר ביותר בבית שלכם. *מאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי******כותבת המאמר הינה עו"ד בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות ירושות ומה שביניהם. ​

הסכם ממון וצוואה: שתי ממלכות נפרדותוהסכנה שבחצי עבודה.רבים מהזוגות שמגיעים אליי למשרד בטוחים שאם הם חתמו על הסכם ממון, הם "סגרו את הפינה". הם יוצאים לדרך בתחושת ביטחון שהרכוש שלהם מוגן, אך האמת המשפטית מורכבת ויש בה "חור שחור" שעלול לבלוע נכסים שלמיםההפרדה המוחלטת בין חוק יחסי ממון לבין חוק הירושה.הסכם ממון וצוואה הם לא מסמכים לבחירה ("או זה או זה"). הם שני כלים משלימים שחייבים להתקיים זה לצד זה. עריכת הסכם ממון ללא צוואה היא פשוט חוסר אחריות משפטית שעלולה להוביל לטרגדיות משפחתיות וכלכליות. מה עמדת בתי המשפט בסוגיה הזו?הצצה לפסקי הדין המנחים בעניין זה, בבע"מ 7478/11 נקבע כי  מסדיר את חלוקת הרכוש בפרידה (גירושין), אך אינו גובר בהכרח על  בעת פטירה. כדי להבטיח את חלוקת העיזבון לפי הרצון הספציפי, חובה לערוך צוואה נפרדת, שכן הסכם ממון אינו מחליף צוואה ואינו שולל את זכות בן הזוג לרשת, אלא אם נקבע אחרת במפורשבבע"מ 3451/23 עלתה שוב ושוב השאלה: האם סעיף בהסכם ממון שקובע מה יקרה לאחר המוות יכול להחליף צוואה? התשובה חיזקה את העיקרון כי הסכם ממון אינו גובר על דיני הירושה ואינו יכול לשמש כצוואה, גם אם נכלל בו ויתור על זכויות ירושה.  מסדיר רכוש בחיים/פרידה, בעוד  מסדירה חלוקה לאחר פטירה. יש לערוך את שניהם בנפרד.חוק הירושה הוא "החוק הגובר" בכל הנוגע למה שקורה לאחר הפטירה. במקרים אלו נקבע כי גם אם בני זוג הסכימו ביניהם בהסכם הממון על חלוקת הרכוש לאחר מותם, לסעיפים אלו אין תוקף אם הם לא נערכו כצוואה כדין.המשמעות עבור אותן משפחות הייתה קרי.הסכם הממון קרס ברגע האמת, והרכוש חולק לפי ברירת המחדל של החוק – בניגוד גמור למה שסיכמו בני הזוג בחייםשתי הממלכות: חיים מול מוות ממלכת החיים (הסכם ממון)מסדירה את חלוקת הרכוש במקרה של פרידה או גירושין "בחיים". היא קובעת מה שייך למי ומונעת מאבקים משפטיים מתישים אם הקשר מסתיים. ממלכת המוות (צוואה)ברגע שאחד מבני הזוג הולך לעולמו, הסכם הממון "מסיים את תפקידו". הסכם ממון לא יכול להוריש. כדי לקבוע מי יירש אתכם, עליכם לערוך צוואה חוקית. מלכודת הנכסים המשפחתייםכשהירושה זולגת למשפחה הלא נכונהאחת הסיבות השכיחות לעריכת הסכם ממון היא הגנה על נכסים שרשומים על שם הילדים אך שייכים בפועל להורים (משיקולי מס או תכנון משפחתי). כאן טמונה סכנה אדירה: אם הילד (בן הזוג) הולך לעולמו ללא צוואה – גם אם קיים הסכם ממון שאומר שהנכס נשאר אצלו בפרידה – חוק הירושה קובע שבן הזוג הנותר יירש חלק משמעותי מהנכס. כך, נכס משפחתי היסטורי עובר לידי בן הזוג, ומשם הוא עלול לעבור ליורשיו של בן הזוג (כמו בן זוג חדש). המשפחה המקורית מאבדת את נכסיה לצמיתות רק בגלל שלא נערכה צוואה שהחזירה את הנכס ל"בית המקור". "אנחנו זוג צעיר, למה אנחנו צריכים צוואה?" דווקא אצל זוגות צעירים, כשהמשפחות מעורבות כלכלית (עזרה מהורים, נכסים משותפים), הצורך בצוואה הוא קריטי. בלי צוואה, במקרה של אסון, בן הזוג הנותר עלול למצוא את עצמו שותף בנכסים עם קרובי משפחה של המנוח, מה שיגרור שיתוק כלכלי וחוסר יכולת לנהל את הבית והחיים. אם כבר טרחתם והשקעתם בעריכת הסכם ממון, אל תעצרו בחצי הדרך. הסכם ממון ללא צוואה הוא כמו רכב ללא חגורת בטיחות.הוא נוסע מצוין ביומיום, אבל ברגע של תאונה, הוא לא יגן עליכם. אל תשלמו ביוקר על מה שאפשר להסדיר היום בחתימה אחת. תוודאו שהסכם הממון והצוואה שלכם מדברים באותה שפה.*מאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי******כותבת המאמר הינה עו"ד בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות ירושות ומה שביניהם. ​

וגם- איך להוריש ביטקוין בלי לאבד את הנכס (או את הביטחון) ? בעולם שבו הכלכלה הופכת לדיגיטלית, צוואות כבר לא כוללות רק נדל"ן וחשבונות בנק, אלא גם ארנקי קריפטו ונכסים וירטואליים. אך בעוד שקל להעביר בעלות על דירה בטאבו, העברת מטבעות קריפטו היא אתגר משפטי וטכני חסר תקדים. כעורכת דין העוסקת בנדל"ן, ירושות וניהול עזבונות, ריכזתי עבורכם את המדריך המעודכן להתמודדות עם הירושה הדיגיטלית. המלכוד: אבטחה מול נגישותהקושי הגדול ביותר בקריפטו הוא הפרדוקס שבין אבטחה לבין ירושה. המערכות הללו תוכננו כך שרק לבעל המפתח תהיה גישה.סכנת החשיפה: אם תכתבו את ה-"Seed Phrase" (רצף מילות השחזור) שלכם בתוך הצוואה, והצוואה תהפוך לפומבית לאחר פטירתכם (או תיחשף בטעות), כל אדם שיראה את המילים יוכל לרוקן את הארנק תוך שניות מכל מקום בעולם.סכנת האובדן: מצד שני, אם תשמרו על סודיות מוחלטת ולא תשתפו אף אחד, המטבעות ינעלו לנצח בבלוקצ'יין במידה ותאבדו כשירות או תלכו לעולמכם.ולא, לא קיים "שירות לקוחות" או עורך דין מדהים שיוכל לאפס לכם סיסמה. פתרונות יצירתיים להעברת פרטי גישהמכיוון שהחוק היבש לא תמיד נותן מענה טכני, ניהול עזבון מודרני דורש יצירתיות משפטית וטכנולוגית:שיטת "פיצול המפתח": ניתן לחלק את מילות השחזור בין כמה גורמים נאמנים או להפקיד חלק אחד בכספת בנק וחלק אחר אצל עורך הדין המנהל את העיזבון. רק שילוב של כל החלקים יאפשר גישה לנכס.שימוש ב"חוזים חכמים" (Dead Man's Switch): פתרון טכנולוגי שמעביר אוטומטית את השליטה בנכסים לכתובת ארנק אחרת אם לא בוצעה פעילות בחשבון במשך תקופה מוגדרת.נאמנות דיגיטלית: הגדרת מנהל עיזבון בצוואה שיש לו את הכלים והסמכות לפעול מול זירות מסחר (Exchanges) כדי להנזיל נכסים עבור היורשים. אתגר המיסוי והבנקים (עיקרון הרציפות)גם אם השגתם גישה למטבעות, הדרך להפוך אותם לכסף "לבן" רצופה מכשולים:מס רווחי הון: בישראל היורש נכנס בנעלי המוריש. אם אין תיעוד מתי והיכן נקנו המטבעות, רשות המיסים עלולה למסות את כל סכום המכירה לפי שווי רכישה של אפס שקלים. חומת הברזל של הבנקים: בנקים מחויבים לכללי איסור הלבנת הון. הם ידרשו "נתיב כסף" ברור שמוכיח שהמקור הוא כספים שדווחו. אם תכינו את "נתיב הכסף", המסלול כיצד ומהיכן עברו הכספים יהיה יותר קל לשחזר זאת. חשיבות ייפוי הכוח המתמשך בנכסים דיגיטלייםזהו אולי הסעיף החשוב ביותר.אנחנו דיברנו על הורשת המטבעות אך, מה קורה אם לא תהיו כשירים ועדיין בחיים? בייפוי כוח מתמשך, ניתן לתת למיופה כוח הוראות ספציפיות לגבי ניהול נכסי הקריפטו עוד בחייכם, במידה ולא תוכלו לקבל החלטות בעצמכם. ללא הסמכה מפורשת כזו, הנכסים עלולים לקפוא למשך חודשים ארוכים. לסיכוםניהול נכסים מודרני דורש שילוב בין הבנה בנדל"ן ומשפט קלאסי לבין הבנה בעולם הקריפטו והאבטחה הדיגיטלית. תכנון נכון היום ימנע מהיורשים שלכם עוגמת נפש והפסדים כספיים כבדים מחר.רוצים לוודא שהנכסים שלכם (הדיגיטליים והמוחשיים) מוגנים? מוזמנים לשיחת ייעוץ לתכנון צוואה או ייפוי כוח מתמשך מותאם לעידן החדש. *מאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי******כותבת המאמר הינה עו"ד בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות ירושות ומה שביניהם. ​

משרד או דירה?מדריך מס הרכישה שכל משקיע חייב להכיר בעולם המקרקעין.טעות בחישוב המס יכולה להיות ההבדל בין עסקה רווחית להפסד צורב. כעורכת דין ותיקה בתחום הנדל"ן, אני רואה לא פעם משקיעים שמתייחסים לרכישת משרד באותם כלים של רכישת דירה – וזו טעות שעולה כסף.  מס רכישה מסחרי6% מהשקל הראשוןבניגוד לדירות מגורים, שם קיימות מדרגות מס ופטורים (במיוחד לרוכשי דירה יחידה), בנכס מסחרי המצב פשוט אך יקר יותר.שיעור המס הוא קבוע ועומד על 6%. כאן אין תקרה ואין פטורים. מאחר ונטל המס המיידי עשוי להיות גבוה, ולא ניתן יהיה להשתמש בחישוב של דירת מגורים ראשונה למשל, תכנון מוקדם של המס הכרחי וחשוב. האם ניתן לפרוס את התשלום? נראה כי רכישת משרד דורשת נזילות גבוהה. ועוד לפני שדיברנו על המע"מ, ניתן לבקש פריסה מרשות המיסים לגבי תשלום מס הרכישה (לרוב עד 6 תשלומים) או לשלם בקרדיט,אך חשוב לזכור: אישור המיסים לטאבו יתקבל רק לאחר הפירעון המלא.  מזווית של ניהול עזבון אשר מכיל בתוכו נכסים מסחרייםכאשר מדובר בנכסים שהתקבלו בירושה או מנוהלים כחלק מעיזבון, ההבדל הופך למשמעותי עוד יותר. מכירת משרד מהעיזבון, או נכס מסחרי אחר כרוכה לעיתים בחבות מע"מ והיבטי מס שבח שאינם קיימים בדירת מגורים. ועל כן גם כאשר מדובר בנכסים מסחריים שהועברו או שעתידים לעבור בירושה או על ידי צוואה, תכנון מוקדם הוא לא פריווילגיה – הוא הכרח. מה לגבי מע"מ?כאשר רוכשים דירת מגורים שלא מקבלן, העסקה אינה נושאת חבות מע"מ, ואם תרכשו דירת מגורים מקבלן, תשלמו גם מע"מ (שבדרך כלל כלול המחיר הדירה), אך לא תוכלו לקזז אותו.כאשר אנחנו מדברים על נכס מסחרי, במרבית המקרים, מחיר הנכס אינו כולל מע"מ, ולכן, על מחיר העסקה תצטרכו להוסיף את תשלום המע"מ. כמובן שאם אתם עוסק מורשה או חברה בע"מ, המע"מ יקוזז ותקבלו אותו חזרה, אך עדיין תצטרכו לתכנן את העסקה כך שתוספת המע"מ תהיה לכם נזילה לשם ביצועה, בין אם באמצעות הון עצמי, או באמצעות הלוואת מע"מ שקיימת היום לצורך ביצוע עסקאות מהסוג הזה.לסיכום, לא כל מס רכישה נולד שווה, ולכן, לפני שאתם רוכשים נכס, בין אם הוא הנכס הראשון שלכם, ובין אם הוא להשקעה, יש חשיבות רבה לאופי הנכס וכפועל יוצא מכך, מהו גובה המס שיחול בגין העסקה הזו ספציפית.להלן טבלה המציגה את ההבדלים בין העסקאות         משרד/נכס מסחרידירת מגורים מס הרכישה יהיה 6% קבועמס הרכישה ישתנה בהתאם למדרגות המס. דירת מגורים יחידה תהנה ממדרגות נמוכות יותר. מע"מ יחול בנוסף לשווי העסקה, וניתן יהיה לקזז אותו אם הרוכש הוא עוסק מורשה או חברה בע"מדירה מקבלן- המע"מ הוא חלק ממחיר העסקה ולא ניתן לקיזוז ובנכס מגורים בין שני אנשים פרטיים לא יחול מע"מ כותבת המאמר הינה עורכת דין אשר עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן, בניהול נכסים ועזבונות.אין לראות במאמר ייעוץ משפטי ו/או להסתמך על האמור בו, ואין לראות בו משום המלצה.​

 בישראל אין מס על ירושה?תקראו את המאמר ותחליטו בעצמכם.כמלווה משפחות שנים רבות בתהליכי ירושה, הורשה, צוואות ותכנון בין דורי לדור ההמשך, אני נתקלת לא פעם בתסכול של יורשים שמגלים ש"מתנה" שקיבלו מהוריהם מגיעה עם שותף לא רצוי: רשות המיסים. המיתוס על "אין מס ירושה בישראל":והאם הירושה שלכם בסכנה? רבים מהישראלים חיים תחת הידיעה המרגיעה ש"בישראל אין מס ירושה". ברמה הפורמלית, זה נכון – המדינה לא גובה מס על עצם קבלת הנכסים ביום פטירת המוריש. אולם, המציאות המרה טופחת על פניהם של יורשים רבים דווקא בשלב מימוש הירושה, כלומר בעת מכירת הנכסים. כאן אנו פוגשים את "מס השבח", שעלול להפוך ל"מס ירושה דה-פקטו" ולהגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים, וזו לא סתם הגזמה.החוק הישראלי מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, אך זהו פטור "צר" מאוד שתלוי בתנאים קשיחים. התנאי המרכזי הוא שאילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס (למשל, אם זו הייתה דירתו היחידה). איפה מתחילה הבעיה? כאשר למוריש היה יותר מנכס אחד, או אפילו חלקים מנכס נוסף (למשל רבע דירה שקיבל בירושה מהוריו שלו), הפטור האוטומטי עלול להתפוגג. במצב כזה, היורשים נכנסים לנעלי המוריש וסוחבים איתם את "היסטוריית המס" שלו. אם המוריש לא היה זכאי לפטור, גם היורשים לא יהיו זכאים, והם ייאלצו לשלם מס שבח על כל עליית הערך של הנכס לאורך עשרות שנים – סכום שעלול לגרוע נתח משמעותי משווי העיזבון.  תכנון מס.לא מחכים לצו הירושה.הטעות הנפוצה ביותר היא להתחיל לעסוק בנושא רק לאחר הפטירה. במקרים רבים, ברגע שהנכס כבר רשום על שם היורשים, מרחב התמרון מצטמצם משמעותית. הפתרון טמון בתכנון מוקדם, עוד בחיי המוריש.מה אפשר לעשות?1. מיפוי נכסים: בדיקה מעמיקה של כלל הנכסים הרשומים על שם ההורים. לעיתים זכויות בנכס קיים, חדש או ישן או קרקע חקלאית עלולות "לזרוק" את המשפחה למסלול של מס מלא. 2. העברת נכסים בחיים (מתנה ללא תמורה): במקרים מסוימים, העברת נכס לילדים עוד בחיי ההורה יכולה להיות אסטרטגיה חכמה. העברה כזו פטורה ממס שבח (בתנאים מסוימים) ומשלמים עליה רק שליש ממס הרכישה. פעולה זו יכולה "לנקות" את מצבת הנכסים של ההורה ולאפשר לו להוריש את הדירה המרכזית בפטור מלא. 3. שימוש במנגנון הליניאריות המוטבת: הבנה כיצד לחשב את המס בצורה חכמה שמתחשבת בשינויי החקיקה משנת 2014, מה שיכול לחסוך הון עתק. 4. ניהול עיזבון חכם ככלי לחיסכון גם לאחר הפטירה: לפני שממהרים למכור את הנכסים, יש לבצע תכנון מס בין יורשים. חלוקה נכונה של העיזבון (למשל: יורש אחד מקבל את הדירה והשני מקבל מזומן או נכס אחר) יכולה למנוע תשלום מס שבח כפול או מיותר, בתנאי שהחלוקה נעשית לפני שהנכסים "נצבעו" על שם היורשים בטאבו. לסיכום: אל תתנו למס השבח להפתיע אתכם, ירושה היא לא רק העברת רכוש, היא דורשת ניהול סיכונים. התייעצות עם עורך דין המומחה הן בדיני ירושה והן במיסוי מקרקעין היא הדרך היחידה להבטיח שההון המשפחתי שצבר המוריש בעמל רב, יעבור לידיכם בצורה המקסימלית וללא "תאונות מס" מיותרות בדרך. הכותבת עורכת דין בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות, ירושות ותכנון בין דורי. קישור לצ'קליסט ליורשים    

עסקאות נדל"ן הן מהמהלכים הכלכליים הגדולים והמשמעותיים ביותר שאדם מבצע בחייו, ולכן ישנה חשיבות רבה לליווי של עורך דין מקצועי שמנהל ומתפעל את כל ההיבטים המשפטיים והמעשיים של העסקה: "עורך דין הוא הגב של הלקוח - הוא מוודא שהעסקה מתבצעת בצורה יסודית וללא סיכונים מיותרים", מסבירה עו"ד דברת לובל שרון, בעלת משרד בוטיק, המתמחה בעסקאות נדל"ן, מיסוי מקרקעין וניהול נכסים.עו"ד לובל שרון בעלת ניסיון של 15 שנה בתחום ובין היתר גם מגשרת. משרדה מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן מכל הסוגים – מרכישת דירות יד שנייה או חדשות מקבלן ועד לעסקאות מורכבות יותר, לצד טיפול בצוואות, ירושות וייפוי כוח מתמשך: "אני מלווה את הלקוחות שלי יד ביד, במטרה להעניק להם ביטחון ושקט נפשי בעסקאות ובהחלטות הגדולות של חייהם", היא אומרת.המפתחות לעסקה בטוחהלפני חתימה על חוזה מבצעת עו"ד לובל שרון בדיקות יסודיות לנכס ולמצבו המשפטי. בין היתר נבדקים הרישום בטאבו, זהות הבעלים וחריגות בנייה. "בדיקות אלו קריטיות כדי למנוע בעיות עתידיות", היא מדגישה. בנוסף, היא ממליצה לבדוק את היכולת הפיננסית של הקונים ולוודא אישור עקרוני לקבלת משכנתה לפני חתימה על הסכם רכישה.לדבריה, חתימה על זיכרון דברים דינה כחתימה על חוזה מחייב ולכן מזהירה מפני חתימה על מסמך שכזה. "ישנם מקרים שבהם אנשים מתפתים לחתום על זיכרון דברים ללא בדיקה מקדימה ואז מתגלות חריגות בנייה או בעיות משפטיות אחרות שמונעות מהבנק לאשר משכנתה למשל, או שיתגלו בהמשך סיבות אחרות בגללן לא תרצו לרכוש את הנכס. מצב כזה עלול להוביל להפרת חוזה ולבעיות כספיות שיעלו ביוקר.".ניסיונה כמגשרת מאפשר לה להכין חוזים שמכסים את התרחישים האפשריים וממזערים סיכונים: "המטרה היא ליצור הסכם ברור שמונע מחלוקות עתידיות ומנסה להכיל בחובו את רוב התרחישים האפשריים", היא אומרת. גם במקרה של חילוקי דעות, היא פועלת לגישור מהיר ויעיל להשלמת העסקה בצורה הטובה ביותר.התהליך המשפטי אינו מסתיים בחתימת החוזה. עו"ד לובל שרון ממשיכה ללוות את הלקוחות עד לרישום הזכויות בטאבו. היא מטפלת בדיווח לרשויות המס, רישום הערות אזהרה ותיאום ביצוע לוחות התשלומים והמסירה. "המטרה שלי היא לסגור את כל הקצוות כך שהלקוחות יוכלו להיכנס לביתם החדש בראש שקט".סדר וביטחון בניהול הנכסיםבנוסף לעסקאות נדל"ן, המשרד מתמחה בניהול נכסים באמצעות צוואות, הסכמי חלוקת עיזבון וייפוי כוח מתמשך. "כאשר יש סדר בנכסים והוראות ברורות בצוואה ובייפוי כוח מתמשך, ניתן למנוע סכסוכים וגם לחסוך במס", מסבירה עו"ד לובל שרון. לדבריה, חשוב שעורך הדין המטפל בצוואה או בייפוי כוח מתמשך יהיה בקיא גם בתחום הנדל"ן כדי ליצור מנגנון מס נכון ולהבטיח הורשה מסודרת.לדוגמה, במקרים מסוימים כדאי לבצע העברה במתנה עוד בחיי האדם כדי לחסוך במס או למנוע סכסוכים בין היורשים בעתיד. "ברגע שיש התייחסות ברורה לנכסים גם בצוואה וגם בייפוי כוח מתמשך, ההתנהלות הופכת פשוטה ומהירה יותר", היא מוסיפה.עו"ד לובל שרון ממליצה לשמור על יחסי אנוש טובים בין הצדדים בעסקת נדל"ן ולבצע בדיקות אישיות לנכס – כמו ביקור בשעות שונות ושיחה עם שכנים. "חשוב לקחת אחריות אישית על הבית שלכם ולא להסתמך רק על אנשי המקצוע", היא מסכמת. "אני כאן כדי לוודא שהכל יתנהל בצורה חלקה ובטוחה". קישור לכתבה​

Check this outאז יוקר המחייה במרכז או מגוון סיבות אחרות כמו קרבה למשפחה או רצון להעתיק את מגוריכם לעיר אחרת, או רצון לרכוש דירה להשקעה, הובילו הרבה קונים בשנים האחרונות לחפש דירות מגורים בעיר חריש. בין אם אתם מהרוכשים הוותיקים של דירות בעיר הזו או מתעניינים חדשים,את הדברים הללו אתם צריכים לקרוא!לא אכתוב לכם כאן כמובן על כדאיות העסקאות בחריש, אלא על דברים ששווים בדיקה, שסביר שלא ידעתם.....ותתפלאו לשמוע שגם עורכי דין אשר עוסקים בנדל"ן לא תמיד ערים להם. אספר לכם כך:לאחרונה יצא לי לעשות כמה עסקאות בעיר הזאת ולשמחתי בעבר כבר עשיתי בעיר הזו עסקאות ולכן כבר ידעתי כי הרבה בנייני מגורים נבנו ב"שיטה" קצת שונה ממה שמקובל ברוב חלקי הארץ, והיא באמצעות עמותות בניה.1. רוב בנייני המגורים בעיר הזו נבנו בדרך הזו (חשוב לציין שלא כולם), ובקיצור ובשפה די ברורה, מדובר בקבוצת אנשים אשר התאגדו לצורך רכישת הקרקע ובניית דירות מגורים עליה לכל חברי הקבוצה.2. אופן ההתקשרות ביניהם מוסדר באמצעות תקנון וכן, יש הגבלות של משרד השיכון והבינוי באשר להעברת הדירות הללו ו/או למכירתן, ופרט זה חשוב לדעת. למה?3. כי בעוד שככלל, דירת מגורים יד שניה, אינה "מוגבלת" למכירה (אם אין הוראה מגבילה אחרת), הוראות משרד השיכון והבינוי הגבילו העברת הדירות הללו לפרק זמן מסוים, כך שלמשל, רוכשי הדירות הללו יהיו מוגבלים במכירת הדירות לתקופה של 3 שנים לאחר קבלת הדירה. אמנם הגבלה זו ניתנת לפתרון ברוב המקרים והמוכר יכול לשלם קנס אשר מאפשר את המכירה, אבל מדובר בפרט חשוב שהן על המוכר והן על הרוכש לדעת!4. לא ניתן יהיה במקרה לנ"ל לבצע העברת בעלות ללא הסכמת משרד השיכון והבינוי, דבר אשר עלול לעכב, שלא לומר לסכל את הוצאת העסקה אל הפועל.5. פרט נוסף חשוב, מאחר ורוב הבנייה בעיר חריש, הינה בנייה חדשה באופן יחסי, הרבה מאוד דירות אינן רשומות בטאבו, אלא בחברה משכנת, או בכלל על שם הבעלים אשר היו שותפים לקבוצת הרכישה אשר רכשה את הקרקע, כאשר יש חברה משכנת, כל תהליך העברת הזכויות מתבצע דרכה. יש לוודא מי היא החברה המשכנת, האם היא פעילה וניתן לתקשר איתה באופן שוטף והאם קיים לה נוהל העברת זכויות ברור, אשר מאפשר הבטחת הזכויות של הקונה באופן תקין.הרבה עסקאות אשר נראות לכאורה פשוטות לביצוע, ואף יכולות לפתות לאור מחירן הנמוך יחסית, אינן ניתנות לביצוע באופן מהיר שלא לומר, אינן ניתנות לביצוע כלל בטווח זמנים וודאי, שלא לומר עלולות להיות מסוכנות, ללא יכולת קבלת משכנתא ואשר עלולות להוביל לביטולי עסקה, תביעות משפטיות ועוגמת נפש רבה.לפעמים זה לוקח זמן, לפעמים צריך סבלנות, אבל תפנימו, עסקאות עושים בצורה בטוחה עם עורך דין שבקיא בתחום, שמלווה אתכם מתחילת התהליך ועוזר לכם לבחור את הנכס הבטוח ביותר עבורכם.​

מהו מס יסף?על מי הוא חל?מה שיעורו?איך הוא קשור לנדל"ן?איך הוא קשור למס שבח?ומה השינוי שיחול משנת 2025? במקרים מסוימים מס יסף יחול גם על שבח ממכירת דירת מגורים רוב האנשים למעט רואי חשבון ואולי גם עורכי דין (ממש לא כולם) ואולי גם עוד כמה אחרים,לא שמעו את המושג הזה מעולם ולא בכדי, מדובר על מס ששייך לעשירים בלבד כביכול. אבל גם אם היתה לכם במקרה איזה שנה מאוד מוצלחת, כדאי שתדעו על קיומו של המס הזה. אז לא כסף.יסף. קראתם נכון. מס יסף אשר בשמו העממי מס של עשירים, הוא מס המוטל על הכנסות גבוהות מעל סף מסוים במדינת ישראל. נכון לשנת 2024 שיעור המסעומד על 721,560 ש"ח. כיום מוטל מס של 3% על כל הכנסה מעל סכום זה. המס הוטל לראשונה בשנת 2013 כחלק מהמאבק של הממשלה בהכנסות הגבוהות ובכדי לקדם צדק חברתי. המטרה היא להטיל מס נוסף על אנשים עם הכנסה גבוהה, כדי לסייע במימון שירותים ציבוריים ולצמצם את הפערים הכלכליים במדינה.על איזה סוגי הכנסות חל מס יסף? מדובר על כל מקורות ההכנסה אשר בפקודת מס הכנסה וככלל כל רווח הון. בפירוט: הכנסה משכירות, ממכירת נכסים, הכנסה שוטפת, משכורת, רווחי הון ועוד. איך זה קשור לנדל"ן?שוק הנדל"ן הוא אחד התחומים המרכזיים בהם חל מס היסף, ורווחי הון במכירת נכסים עלולים להטיל חיוב במס זה.אם מדובר *בדירת מגורים* יש מקרים בהם מס היסף לא יחול,למשל כאשר מדובר בדירה בפטור ממס שבח או אם שווי המכירה יהיה נמוך מ-5,382,285ש"ח.מס היסף בגין השבח, יחושב בהתאם להכנסות באותה השנה בה התרחשה העסקה. לא ניתן לדחות אותו או לפרוס אותו לשנים קדימה. תקרה זו נקבעה לאחר שהוחלט כי דירות מעל סכום זה הן דירות יוקרה. אך עם מחירי הדיור כיום, ישנן הרבה דירות מגורים בסכום הזה ומעלה שאינן דירות יוקרה.ולכן, אם לאדם יש דירת מגורים בשווי מעל התקרה, וגם דירה להשקעה בסכום נמוך משמעותית, אם ימכור את דירת המגורים שלו בכדי לשפר דיור למשל יכול להיות שבשנה הזו, יתווסף גם המס היוקרתי הזה.מה יקרה עם המס הזה בשנת 2025?אז האמת היא שהצעת החוק לגבי המס הזה היתה הרבה יותר דרקונית ממה שהוחלט בסוף, אבל בסופו של יום הוחלט כי המס יעלה ב-2% נוספים (בנוסף ל-3% הקיימים) על כלבמקרים מסוימים מס יסף יחול גם עלשבח ממכירת דירת מגוריםהכנסה שאינה מעבודה או מיגיעה אישית. למיטיבי לכת, הצעת החוק כללה גם ביטול פטור מס היסף על דירות מגורים עד לגובה הקיים היום, אך הצעה זו נפלה.

איך מורישים מבטעות קריפטוגרפיים? בשנת 2024, כאשר ביטקוין היא כבר לא מילה גסה, וקהל המשקיעים במטבעות קריפטו הולך ומתרחב, רבים שואלים את השאלה המתבקשת - איךלעזאזל מורישים נכסים כאלה? ואיך ניתן לעשות את זה כך שאחרי מותי (חסוחלילה) הכסף לא יירד לטמיון? מהם מטבעות קריפטו וכיצד מנהלים אותם?מטבעות קריפטו או מטבעות דיגיטליים הם סוג של נכסים דיגיטליים אשרעושים שימוש בטכנולוגיה ייחודית (בלוקצ׳יין), והם אינם תלויים במוסדות פיננסיים כמו בנקים למשל, ואינם מפוקחים על ידם.מאחר ואין מוסד אשר מפקח על כל ההחזקות והמסחר של הקריפטו, לא ניתן לרשת נכסים דיגיטליים אלו כמו שניתן לרשת למשל נדל"ן או כספי בנק אשר נמצאים במוסד מפוקח למשל כמו רשות מקרקעי ישראל או בנק. איך ניתן להבטיח הורשה של מטבעות דיגיטליים?מטבע דיגיטלי/קריפטו כמו כל נכס דיגיטלי אחר, זקוק לתכנון נכון כאשרמדובר בהעברת בעלות במקרה של פטירה. צוואה היא כלי משפטי חשוב שמאפשר לאדם לקבוע כיצד יתחלק רכושו לאחר מותו, ובתוכה ניתן לכלול הנחיות לגבי נכסים דיגיטליים כמו ביטקוין או אתריום למשל.מכיוון שמטבעות דיגיטליים מנוהלים אחרת מנסים אחרים, בדרך כללבאמצעות בורסות שונות ארנקים דיגיטליים, שרק למחזיק במטבעות יש גישה אליהם, חשוב לוודא שהמידע הדרוש לגישה לארנק הדיגיטלי שלו יימסר למוטבים בצוואה. זה יכול לכלול את המפתחות הפרטיים, המידע על הבורסות שבהן נשמרים המטבעות וכל פרט נוסף שיאפשר למוטבים לגשת לנכסים. מהם הסיכונים בחשיפת פרטי המידע של הארנק הדיגיטליבצוואה?כאשר פרטי הגישה לארנק הדיגיטלי רשומים בצוואה, ישנם כמה סיכונים שצריך לקחת בחשבון:1. **חשיפת מידע**: אם הצוואה אינה מוגנת כראוי או אם היא נחשפת לאנשים לארצויים, עלולים לגנוב את פרטי הגישה ולהשיג גישה לארנק.2. **גניבה פיזית**: במקרה שהצוואה נשמרת בצורה פיזית, יש סיכון שגנבים ימצאו אותה ויגנבו את המידע.3. **גישה לא מורשית**: אם המידע מועבר לאנשים שאינם אמורים לקבלו או אם הוא נופל לידיים לא נכונות, זה עלול להוביל לגניבה. כדי להגן על הנכסים הדיגיטליים, ניתן לנקוט בכמה צעדים:**אבטחת מידע**: כדאי לשמור את פרטי הגישה לארנק במקום בטוח, כמו כספת או שירות אחסון מאובטח, ולהשאיר הנחיות ברורות למוטבים לגבי איך לגשת למידע זהלאחר הפטירה.**הגנה על הצוואה**: ניתן לשמור את הצוואה אצל עורך דין או נאמן סומכים עליו, כך שהמידע יהיה מוגן.**שימוש בטכנולוגיות מתקדמות**: ישנם פתרונות טכנולוגיים, כמו ארנקים עםפונקציות של "שכחת סיסמה", שמאפשרים למוטבים לגשת לנכסים במקרה של פטירהמבלי לחשוף את המידע לאנשים אחרים.כל ההמלצות הללו מסייעות להבטיח שמטבעות הקריפטו שלכם יישמרו ויועברו בצורה בטוחה למוטבים המיועדים.לכן, אם אתם מחזיקים במטבעות דיגיטליים ו/או מתכננים להשקיע במטבעות דיגיטליים,שימו לב שאתם יכולים להעביר אותם הלאה בעת הצורך.*מאמר זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי****** כותבת המאמר הינה עו"ד בתחום הנדל"ן, ניהול נכסים, צוואות ירושות ומה שביניהם.​