משרד או דירה?

משרד או דירה?

מדריך מס הרכישה שכל משקיע חייב להכיר בעולם המקרקעין.

טעות בחישוב המס יכולה להיות ההבדל בין עסקה רווחית להפסד צורב. כעורכת דין ותיקה בתחום הנדל"ן, אני רואה לא פעם משקיעים שמתייחסים לרכישת משרד באותם כלים של רכישת דירה – וזו טעות שעולה כסף. 

מס רכישה מסחרי

6% מהשקל הראשון

בניגוד לדירות מגורים, שם קיימות מדרגות מס ופטורים (במיוחד לרוכשי דירה יחידה), בנכס מסחרי המצב פשוט אך יקר יותר.

שיעור המס הוא קבוע ועומד על 6%. כאן אין תקרה ואין פטורים. 

מאחר ונטל המס המיידי עשוי להיות גבוה, ולא ניתן יהיה להשתמש בחישוב של דירת מגורים ראשונה למשל, תכנון מוקדם של המס הכרחי וחשוב.

האם ניתן לפרוס את התשלום? 

נראה כי רכישת משרד דורשת נזילות גבוהה. ועוד לפני שדיברנו על המע"מ, ניתן לבקש פריסה מרשות המיסים לגבי תשלום מס הרכישה (לרוב עד 6 תשלומים) או לשלם בקרדיט,

אך חשוב לזכור: אישור המיסים לטאבו יתקבל רק לאחר הפירעון המלא. 

מזווית של ניהול עזבון אשר מכיל בתוכו נכסים מסחריים

כאשר מדובר בנכסים שהתקבלו בירושה או מנוהלים כחלק מעיזבון, ההבדל הופך למשמעותי עוד יותר. מכירת משרד מהעיזבון, או נכס מסחרי אחר כרוכה לעיתים בחבות מע"מ והיבטי מס שבח שאינם קיימים בדירת מגורים. ועל כן גם כאשר מדובר בנכסים מסחריים שהועברו או שעתידים לעבור בירושה או על ידי צוואה, תכנון מוקדם הוא לא פריווילגיה – הוא הכרח.

מה לגבי מע"מ?

כאשר רוכשים דירת מגורים שלא מקבלן, העסקה אינה נושאת חבות מע"מ, ואם תרכשו דירת מגורים מקבלן, תשלמו גם מע"מ (שבדרך כלל כלול המחיר הדירה), אך לא תוכלו לקזז אותו.

כאשר אנחנו מדברים על נכס מסחרי, במרבית המקרים, מחיר הנכס אינו כולל מע"מ, ולכן, על מחיר העסקה תצטרכו להוסיף את תשלום המע"מ. 

כמובן שאם אתם עוסק מורשה או חברה בע"מ, המע"מ יקוזז ותקבלו אותו חזרה, אך עדיין תצטרכו לתכנן את העסקה כך שתוספת המע"מ תהיה לכם נזילה לשם ביצועה, בין אם באמצעות הון עצמי, או באמצעות הלוואת מע"מ שקיימת היום לצורך ביצוע עסקאות מהסוג הזה.

לסיכום, לא כל מס רכישה נולד שווה, ולכן, לפני שאתם רוכשים נכס, בין אם הוא הנכס הראשון שלכם, ובין אם הוא להשקעה, יש חשיבות רבה לאופי הנכס וכפועל יוצא מכך, מהו גובה המס שיחול בגין העסקה הזו ספציפית.

להלן טבלה המציגה את ההבדלים בין העסקאות

משרד/נכס מסחרי

דירת מגורים

מס הרכישה יהיה 6% קבוע

מס הרכישה ישתנה בהתאם למדרגות המס. דירת מגורים יחידה תהנה ממדרגות נמוכות יותר.

מע"מ יחול בנוסף לשווי העסקה, וניתן יהיה לקזז אותו אם הרוכש הוא עוסק מורשה או חברה בע"מ

דירה מקבלן- המע"מ הוא חלק ממחיר העסקה ולא ניתן לקיזוז 

ובנכס מגורים בין שני אנשים פרטיים לא יחול מע"מ

כותבת המאמר הינה עורכת דין אשר עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן, בניהול נכסים ועזבונות.

אין לראות במאמר ייעוץ משפטי ו/או להסתמך על האמור בו, ואין לראות בו משום המלצה.

​